Advokat Stefanussen MNA
Fagområder:
 
 Arbeidsrett
 Kurs
 Arverett
 Eiendomsmegling
 Eiendomsrett
 Erstatningsrett
 Familierett
 Forbrukerjus
 Forsikringsrett
 Husleierett
 Kausjonsrett
 Konkurranserett
 Konkursrett/Gjeld/Tvangsaker
 Kontraktsrett
 Panterett
 Personskade
 Selskapsrett
 Skatt og avgift
 Skifte
 Strafferett
 Trygderett
 

Artikler

Har du spørsmål til noen av artiklene, kontakt oss på tlf 380 46 100


Spørsmål

I forbindelse med diverse saker som har vært oppe i media, ber jeg om en redegjørelse på hvilke rettigheter allmennheten egentlig har til å ferdes i strandsonen.
 
Med vennlig hilsen
Interessert tilskuer


Svar
Friluftsloven skal sikre allmennhetens rett til ferdsel og opphold i naturen, slik at muligheten til å utøve friluftsliv kan bevares og fremmes. Friluftslovens hensikt er blant annet å avklare forholdet mellom friluftsbruk og grunneiers disposisjonsrett over egen grunn. Loven skal ta hensyn til begge sider.

Ferdselsretten i strandsonen med båt eller på land, er underlagt de samme regler som gjelder for friluftslivet ellers. Avgjørende betydning for omfanget av retten er om området er innmark eller utmark. Ferdselsretten er mye videre i utmark enn i innmark. I friluftsloven § 1 a første ledd nevnes hva som anses som innmark, mens det av annet ledd fremgår at andre arealer er utmark etter loven. Oppregningen er ikke uttømmende. Spørsmålet om et areal er innmark eller utmark må avgjøres etter en skjønnsmessig vurdering i det enkelte tilfelle, der også lokale forhold kan få betydning. Hoveddelen av kyst, fjell, skog og mark, hei, myr og vann er utmarksarealer som er tilgjengelige for allmenn bruk. Dersom det er tvil om et konkret areal er å anse som innmark eller utmark, kan du innhente uttalelse fra kommunen, jf friluftsloven § 20 bokstav a.

Det fremgår av friluftsloven § 2 at man i utmark kan ferdes til fots hele året, når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet.

Adgangen til å slå seg ned og ta en rast er ikke like vid som adgangen til ferdsel etter § 2. Selv om det er rett til ferdsel på et areal, vil det ikke nødvendigvis være lov til å oppholde seg der over noe tid. Reglene om opphold er nedfelt i friluftsloven § 9 om rasting og telting. Det fremgår av bestemmelsens første ledd at man i innmark ikke har rett til rasting, solbad, overnatting eller liknende, med mindre man har samtykke fra grunneier eller bruker. I utmark har man rett til å ta plass til rasting, solbad, overnatting og liknende, såfremt det ikke skjer til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre. Dette framgår av bestemmelsens annet ledd. Med «liknende» siktes det til midlertidig opphold av en viss varighet. Opphold som er av helt ubetydelig varighet under ferdselen anses som en del av ferdselsretten etter § 2; for eksempel en kort pause for å puste ut eller se på utsikten. Det går inn under § 9 når folk slår seg til på et sted for å spise, hvile eller bade, selv om det kan dreie seg om aktiviteter som anses som en naturlig del av ferdselen.

Opphold på andres eiendom skal ikke skje til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre. Med «andre» siktes til grunneier, andre turfolk, naboer, rettighetshavere eller næringsdrivende i nærheten, enten det gjelder samme eiendom eller naboeiendom. Folk må i henhold til bestemmelsen ikke slå seg til utilbørlig nær for eksempel bebodd hus, badehus eller privat badeplass. De må ikke slå seg til utilbørlig nær andres leirplass eller slå opp telt midt på en badestrand til utilbørlig fortrengsel for de badende. Vurderingen av hva som er «utilbørlig fortrengsel eller ulempe» vil bero på en skjønnsmessig avveining mellom grunneierens interesser og allmennhetens/andres interesser, der sunn fornuft vil spille inn. Det må stilles ganske strenge krav til hva som er fortrengsel eller ulempe, det er ikke nok at opphold vil virke sjenerende.

I friluftslovens § 6 første ledd fremgår det at det er fri ferdsel også på sjøen; ferdselen med båt er fri for enhver. Med «sjøen» siktes til vannområdene langs kysten. Ferdsel er tillatt så langt inn som sjøen dekker stranden, også i området mellom marbakken og stranden hvor sjøbunnen er undergitt eiendomsrett. Grensen for eiendomsretten til sjøgrunnen går vanligvis ved marbakken (altså der det blir brådypt) der denne kan påvises, og ellers vanligvis ved 2-meters dyp. I denne forbindelse er det viktig å være oppmerksom på at her som ellers kan de rettigheter friluftsloven gir, være begrenset av regler gitt i eller i medhold av andre lover.

Båtliv er for mange en populær form for friluftsliv, og i den forbindelse er det viktig også å kunne gå i land. Friluftsloven § 7 gir regler om adgangen til å legge til med båt på andres eiendom. Det er fri adgang til for kortere tid å dra i land båt på strandstrekning i utmark, samt å nytte fortøyningsinnretninger som ringer, bolter o.l. dersom det ikke er til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker. Slike innretninger kan ellers ikke brukes dersom eieren eller brukeren har forbudt det. Det er ikke tillatt å legge til ved kai eller brygge uten samtykke fra eieren eller brukeren. Retten til å landsette båt gjelder under ferdsel og for kortere tid. Retten til å dra i land båt omfatter også rett til fortøyning til trær, bergrabber, steiner eller liknende som måtte være egnet og som naturlig finnes på stedet.

Badeliv inngår i allemannsretten, og regler om det finnes i friluftslovens § 8. Bestemmelsens første ledd regulerer bading i sjøen. Enhver har rett til å bade i sjøen fra strand i utmark eller fra båt, men det er krav om at det skal foregå i rimelig avstand fra bebodd hus (hytte) og ikke være til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre. Hvorvidt bading er til utilbørlig fortrengsel eller ulempe vil måtte vurderes konkret, ut fra en skjønnsmessig avveining mellom grunneierens og allmennhetens interesser. Kravet om utilbørlighet er strengt; at badingen oppfattes som irriterende er ikke nok. Det må ved bading tas hensyn til andre, også andre badende.
 
Med vennlig hilsen
Vigdis Baade Ringstad
Advokatfullmektig



Spørsmål
De høye grantrærne til min nabo er til hinder for min utsikt og påvirker sol- og lysforhold. Jeg har forespurt min nabo om han kan beskjære eller fjerne trærne, men han nekter. Hva kan jeg gjøre med dette?


Svar
Den aktivitet som finner sted på ens eiendom kan være til sjenanse for naboene på uendelig mange måter. Gjennom lovgivning og rettspraksis reguleres forholdet mellom den som volder problemer og den som sjeneres. Grannelova kommer til anvendelse i rettsforhold mellom naboer.

Aktuelle bestemmelser i foreliggende tilfelle er §§ 2, 3 og 12, som direkte og indirekte omhandler trær. Dersom tre, greiner og røtter stikker inn på din eiendom, og er til skade eller ulempe for deg, har du rett til å kutte eller skjære av etter grenselinjene, jf. grannelova § 12. Det er imidlertid et vilkår at du først gir din nabo et varsel. I det følgende forutsetter jeg at trærne denne saken dreier seg om, ikke stikker inn på din eiendom.

I den beskrevne problemstillingen savner jeg noen opplysninger som gjør det vanskelig å vurdere om grannelova § 3 kommer til anvendelse. Det fremgår av § 3 at dersom det ikke er viktig for din nabo, kan han ikke ha tre som er til skade eller særlig ulempe for deg, nærmere din eiendom enn tredjeparten av trehøyden. Etter § 3 er det avgjørende å vite hvor høye trærne er, samt avstanden mellom trærne og din eiendom. La oss si at trærne til naboen er 12 m høye, og står 3 m fra hagegjerdet ditt. Dersom trærne er til skade eller særlig ulempe for deg, kan du kreve å få trærne kuttet ned til minimum 9 m, eventuelt fjernet. Jeg går her ikke inn på vurderingen skade eller særlig ulempe, da denne vurderingen kommer nedenfor.

I det følgende forutsetter jeg at trærne er såpass lave, og ligger såpass langt fra din eiendom at § 3 ikke kommer til anvendelse.

Grannelova § 2 gir den generelle norm for hva som er tillatt, basert på en interesseavveining; en nabo må finne seg i en del, men tålegrensen er passert når han påføres en skade eller ulempe som er unødig eller urimelig.

Det fremgår av grannelova § 2 at ingen må ha noe som urimelig eller unødig er til skade eller ulempe på naboeiendom. Spørsmålet er hvorvidt trærne er til skade eller ulempe for deg. Du nevner at trærne hindrer utsikten, samt påvirker sol- og lysforhold. I utgangspunktet må nevnte forhold anses for å være en ulempe for deg.

Det neste spørsmålet er hvorvidt ulempen er unødig eller urimelig. Skader og ulemper som påføres ved tankeløshet eller endog i sjikanehensikt, er unødige. Skader eller ulemper som følger med en virksomhet som i seg selv er nyttig, kan være unødige dersom ulempene eller skadene kunne ha vært eliminert eller redusert. Naboen er ikke forpliktet til ethvert offer, enhver omkostning, for å redusere eller eliminere skaden eller ulempen. Her kommer en rimelighetsvurdering inn i bildet. Hva kan rimeligvis – fornuftigvis – forlanges? Det fremgår direkte av § 2 at det ved avgjørelsen skal legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller begrense ulempen. Jeg legger til grunn at det ikke er en stor økonomisk utgift å enten beskjære trærne eller felle trærne. Du og eventuelle andre berørte naboer kan jo også foreslå å ta kostnadene med dette helt eller delvis. Et annet moment som kan ha betydning er når du kjøpte huset. Hvis det ikke er så mange år siden du kjøpte huset, og trærne noenlunde har samme lengde nå, kan dette bety at du har akseptert at trærne hindrer utsikt og påvirker sol- og lysforhold. Det skal også nevnes at dersom trærne tjener til noe for din nabo, for eksempel fungerer som le for vær og vind, eller skjermer for innsyn, skal det nok mer til av ulempe for deg. Jeg legger til grunn at trærne ikke tjener til noe for din nabo, og at ulempen er unødig.

For deg er det selvfølgelig ønskelig å få en slutt på ulempen trærne medfører. Du bør rette en skriftlig, saklig og begrunnet henvendelse til din nabo, hvor du ber han om å enten beskjære eller fjerne trærne. Du kan vurdere å tilby ham å dele på omkostningene. Dersom din nabo fortsatt forholder seg passiv, eller uttrykker at han ikke kommer til å beskjære eller fjerne trærne, må du faktisk gå til sak mot ham da det er de ordinære domstoler som avgjør krav om beskjæring eller fjerning av trær.

Med vennlig hilsen
Vigdis Baade Ringstad
Advokatfullmektig



Spørsmål
Min far, som sitter i uskifte, har solgt hytta på Hovden til min bror for kr. 1 800 000,-. Markedsverdien er nok minst kr. 2 700 000,-. Jeg synes dette er urettferdig, men vet ikke helt hva jeg kan gjøre med dette.


Svar
Den gjenlevende ektefelle som sitter i uskifte kan i henhold til arvelovens bestemmelser bruke av og forbruke verdiene i det uskiftede boet. Uskifteordningen innebærer altså en styrking av gjenlevendes posisjon, på bekostning av de øvrige arvingene.

Etter arveloven § 18 fremgår følgende:

Attlevande ektemake rår i levande live som ein eigar over alt som høyrer til buet, med dei atterhald som særskilt er fastsette.

På den annen side har arvingene krav på arv etter førstavdøde. Det gjelder derfor visse begrensninger i gjenlevendes rådighet over boet. Arveloven § 19 begrenser disposisjonsretten, idet gjenlevende som sitter i uskifte ikke uten samtykke fra arvingene kan gi bort fast eiendom eller andre gaver som står i misforhold til formuen i boet. Den gjenlevende kan imidlertid fritt selge til markedsverdi. Salg eller annet som inneholder en gave kommer dog i strid med disposisjonsretten. Dette følger direkte av bestemmelsens fjerde ledd.

Hytta på Hovden er fast eiendom. Det første som må avklares er om overdragelsen inneholder et gaveelement, altså er et gavesalg. For å kunne vurdere hvorvidt overdragelsen er en gave eller et gavesalg, må vi vite hva kjøpesummen og markedsverdien er. Du opplyser at hytta har en markedsverdi på minst 2,7 millioner kroner, mens kjøpesummen var 1,8 millioner kroner.

Arveloven § 19 gir ingen holdepunkter for hva som anses som et gavesalg, og vi må dermed se hen til rettspraksis på området. Foruten kjøpesummen, legges det vekt på oppgjørsmåten, for eksempel om kjøpesummen skal betales over lang tid, om det betales renter osv. Videre legges det blant annet vekt på om gjenlevende har betinget seg bruksrett, og om mottaker har gitt motytelse, for eksempel stell og pleie osv. Det kan også vektlegges om det i uskifteboet er betydelige verdier utover den solgte eiendommen.

I denne saken har din bror fått hytta til kr 900 000,- under markedsverdi. Etter rettspraksis aksepteres en lavere verdi enn markedsverdi ved overdragelse til nære slektninger. Imidlertid synes 33 % under markedsverdi noe høyt, og siden vi ikke har holdepunkter for at din far har betinget seg bruksrett til hytta eller det foreligger andre forhold som kan forklare den lave kjøpesummen, legger vi i det følgende til grunn at det foreligger et gaveelement ved overdragelsen av hytta.

Disposisjoner i strid med arveloven § 19 er ugyldige og kan omstøtes ved dom. Det følger av bestemmelsens andre ledd at du kan få gaven omstøtt ved dom, dersom din bror skjønte eller burde ha skjønt at din far ikke hadde rett til å foreta gavesalget. Din bror må altså ha forstått at din far satt i uskifte og at han ikke hadde rett til å foreta gavesalget. En naturlig fortolkning av begrepet ”omstøtelse” tilsier at verdiene føres tilbake til boet. Det kan imidlertid være like naturlig å betale differansen til boet, idet gjenlevende har anledning til å selge eiendommen til markedspris. Ved bruk av arveloven § 19 er det viktig å merke seg at fristen for å reise søksmål er ett år fra du fikk kunnskap om gavesalget.

Jeg foreslår at du kontakter din far med spørsmål om det var meningen at gaven skulle være et delvis arveoppgjør, jf. arveloven § 21. Gjenlevende ektefelle som sitter i uskiftet bo kan bare gi fullt eller delvis arveoppgjør til en eller flere av arvingene når alle arvingene får like stor del eller har gitt samtykke. Dersom gaven var ment som et delvis arveoppgjør, kan du kreve å få tilsvarende oppgjør.

Dersom din far ikke akter å gi deg tilsvarende oppgjør, kan gaven etter arveloven § 38 avkortes i arven til din bror (forskudd). Vilkåret er da at din far har fastsatt det eller det blir godtgjort at avkorting vil være i samsvar med din fars forutsetninger. Dersom din far ikke vil gi en slik erklæring, bør du vurdere å få gaven omstøtt ved dom, jf. arveloven § 19.

(Avslutningsvis gjøres det oppmerksom på at dersom man mottar en gave med en verdi av kr. 10 000,- eller mer skal man føre dette på selvangivelsen).
 
Med vennlig hilsen
Vigdis Baade Ringstad
Advokatfullmektig



Spørsmål
Jeg har et problem som jeg lurer på om dere kan hjelpe meg med.  For noen år siden skrev jeg en kontrakt med et familiemedlem og kjøp av en eiendom på Østlandet. Nå ønsker jeg å benytte meg av retten til å kjøpe eiendommen, men nå vil motparten ikke selge til den prisen vi var enige om for ca 8 år siden.

Han hevder at jeg må betale mye mer enn det vi var enige om den gang vi skrev avtalen. Vi var for øvrig enige om en pris og jeg betalte 10 % av kjøpesummen da vi skrev kontrakten. 

Jeg har prøvd over lengre tid å få ham til å skrive under på skjøte, uten at det nytter. Nå vurderer jeg å gå til advokat, men er engstelig for at utgiftene kan bli for store. Jeg har hørt at det går an å få dekket sine utgifter til advokat enten gjennom det offentlige eller via forsikring. Er dette en sak som jeg kan få dekket?


Svar
Det er riktig som du sier at det er relativt dyrt å gå til rettssak. Men de fleste som har forsikring, vil kunne få dekket mesteparten av sine utgifter til rettssak. Dette gjelder både bil, båt og husforsikring. Noen forsikringsselskap dekker opp til kr. 100.000,- av dine advokatutgifter, mens andre dekker  kr. 80.000,-. Som regel er det en egenandel på kr. 4.000,- pluss 20 % av overskytende. Jeg vil tro at din konflikt vil være dekket av din hus- eller innboforsikring.

Blir det rettssak, kommer utgiftene til din egen advokat ofte opp i ca 40.000 til 60.000 kroner for første rettsinstans, dvs tingretten.

Dersom utgiftene beløper seg til 50.000 betaler du bare kr. 13.200,- dvs 4.000 pluss 20 % av 46.000 som er 9.200 kroner. Det er knyttet en del vilkår for å få dekket utgiftene til advokat og det er også en rekke unntak med hensyn til sakstyper, så mitt råd er at du kontakter en advokat som vil hjelpe deg å søke om rettshjelpsdekning hos ditt forsikringsselskap før du eventuelt setter i gang.

Når det gjelder reglene om dekning av rettshjelpsutgifter fra det offentlige, så er disse regulert i Lov om fri rettshjelp.  Hovedregelen her er at du må tjene under kr. 230.000 brutto i året (for ektefeller og samboere er grensen kr. 345.000) og ikke ha formue over 100.000,-.

Det offentlige dekker bare en spesiell type saker, og din sak vil ikke være omfattet av denne ordningen.

For øvrig så høres det jo ut som om du har en god sak, ut fra din beskrivelse av forholdene, og jeg vil tro at du vil kunne få dekket dine utgifter til advokat via ditt forsikringsselskap.

Lykke til. 

Med vennlig hilsen
Bjørn Stefanussen
Advokat



Spørsmål
Jeg har benyttet en advokat i forbindelse med en sak i fjor høst.
Advokaten aksepterte et forlik uten å konferere med meg først. Jeg var uenig i forliket, men følte meg presset til å akseptere.
I ettertid angrer jeg veldig og nå lurer jeg på hva jeg skal gjøre. Kan jeg kreve at forliket oppheves eller kan jeg kreve erstatning fra advokaten? 


Svar
De fleste advokater jobber hver dag med å forhandle om løsninger for sine klienter. Dette fordi en klient ofte vil være best tjent med forlik fremfor rettssak.
Som vi har vært inne på tidligere i denne spalten, kreves det store ressurser, både menneskelige og økonomiske, å ta en sak inn for retten.
Det krever også mye tid og kan gi mange søvnløse netter for alle parter. I "Regler for god advokatskikk"  heter det derfor om dette i punkt 3.1.3:
En advokat skal søke å oppnå minnelige ordninger i den utstrekning klientens interesser tilsier det.
Det er likevel slik at det er klienten selv som bestemmer om forlik skal inngås eller ikke. Advokatens rolle er av rådgivende karakter, og en advokat verken kan eller skal presse en klient til å inngå forlik.
Dersom advokaten har gitt deg et dårlig råd så kan du ha rett til erstatning dersom hans opptreden har påført deg et økonomisk tap. Det kreves i så fall at det er en påregnelig årsakssammenheng mellom advokatens (dårlige) råd og ditt økonomiske tap.
Alle advokater er pålagt å være forsikret for eventuelle feil. Erstatningskravet skal rettes mot advokatens forsikringsselskap som også gir råd og veiledning i forhold til et eventuelt erstatningskrav. Noen velger også å henvende seg til en annen advokat for å få en vurdering av muligheten til å vinne frem med et slikt krav.

Om du har krav på erstatning i denne saken, er umulig for meg å svare på med de få opplysninger som jeg har fått.
Dersom du har akseptert og underskrevet forliket - selv med et visst press - så skal det nok noe til for at du kan få forliket opphevet.   
På samme måte så skal det nok litt til for at advokaten blir pålagt å betale erstatning.

For øvrig så er det fullt mulig å klage på en advokats opptreden. Klagebehandlingen er gratis.

Klagen sendes:
Den norske Advokatforeningen
v/disiplinærutvalget
Kristian Augustsgt. 9
0164 Oslo


Med vennlig hilsen
Bjørn Stefanussen
Advokat



Spørsmål
Jeg lever i et samboerforhold og har gjort det i fire år. Jeg hadde et barn da vi flyttet sammen og nå har vi ett felles barn.
Hva skjer dersom vi bestemmer oss for å flytte fra hverandre.  Vi har ikke samboerkontrakt.


Svar
Jeg vil nedenfor gi en kort redegjørelse for hvilke regler som gjelder for samboere.
Innledningsvis vil jeg bemerke at dere snarest bør skaffe dere en samboerkontrakt. Dette skaper både trygghet og forutberegnelighet og kan spare dere for et bittert og dyrt oppgjør dersom dere finner ut at dere skal flytte fra hverandre.

Finnes det lover som regulerer samboerskap?
Det er ganske mange forskjellige definisjoner på samboer-begrepet alt etter hvilket lovverk man søker. En definisjon er ”to personer av forskjellig kjønn som bor på samme adresse i et ekteskapslignende forhold uten å være formelt gift med hverandre”. I noen sammenhenger kreves det at man har hatt samme adresse i minst to år.

Samboere sidestilles ikke med ektepar. Det er ingen omfattende og generell lov som regulerer forholdet mellom samboere. Det er ikke riktig som noen tror, at samboere i et og alt likestilles med ektepar når man har bodd sammen i to til tre år. Det er imidlertid en rekke særbestemmelser som får betydning, spesielt hvis dere er samboere med barn. Sameieloven gjelder for verdier dere eier sammen.

Hvilke bestemmelser gjelder når samboere får barn?
Dersom samboerforholdet opphører og dere har felles barn under 16 år, får dere tilbud om megling. Blir dere ikke enige, og det reises sak om foreldreansvar eller samværsrett, blir det tvungen megling. Samboere som har felles barn eller som har levd i et ”ekteskapslignende forhold” i minst 12 måneder av de siste 18 månedene, får vanlig barnetrygd. De får altså ikke utvidet barnetrygd (ett barn mer enn det faktiske) lik enslige forsørgere. Denne regelen gjelder også selv om barnet ikke er felles barn.

Samboere med felles barn regnes ikke som enslig forsørgere. Dette gjelder også dersom dere i tillegg har barn som den annen part ikke er mor eller far til. Dette betyr at fra og med det året som det kommer felles barn til mistes retten til skatteklasse 2.

Samlivsbrudd. Hvilke bestemmelser gjelder hvis dere flytter fra hverandre?
I lovverket er det som sagt ingen særskilte regler om fordeling av verdier og gjeld når to ugifte flytter fra hverandre. Dersom dere har samboerkontrakt, vil denne selvfølgelig gjelde. Har dere ikke slik kontrakt er utgangspunktet at hver tar sitt. Når dere har bodd lenge sammen, kan økonomien være nokså  sammenblandet og infiltrert. Det kan skape konflikter i spørsmål om hvem som eier hva, eierandeler hvis dere har kjøpt ting sammen osv. For ting dere eier sammen, gjelder da sameieloven. Dette betyr at gjenstanden må selges, og partene skal ha den delen av overskuddet som tilsvarer sin eierandel. Den andre vil kunne ha forkjøpsrett til tingen dersom det blir spørsmål om salg. Hvis dere ikke har avtalt eierandel, heter det i sameieloven at partene eier halvparten hver. Eier dere boligen sammen, gjelder bestemmelsene i sameieloven. Vanligvis er det slik at den som står oppført som eier av boligen, overtar denne. Her vil det i de fleste tilfeller ha betydning hvem som skal ha den daglige omsorgen for felles barn. I slike tilfeller er det vanligvis den som får omsorgen som også overtar boligen.
 
I tillegg til at dere bør skaffe dere en samboerkontrakt, anbefaler jeg også samboere å tegne gjensidig livsforsikring samt gjensidig testamente. Samboere har ikke arverett etter loven og bør derfor skrive testamente. Det gjelder spesielle formregler for å avgi testamente og dersom man er usikker på hvordan dette skal gjøres, må man kontakte advokat.
 
Med vennlig hilsen
Bjørn Stefanussen
Advokat



Spørsmål
Jeg har kjøpt et hus som var oppgitt til å være 146 kvm boareal.
Jeg var i tvil om huset virkelig var så stort, så jeg bestilte en takstmann til å foreta ny oppmåling. Nå viste det seg at boarealet kun var 120 kvm.
Kan jeg kreve prisavslag?


Svar
Først må vi se om arealsvikten representerer en mangel i avhendingslovas forstand. Deretter må vi se på spørsmålet om mangelen har ført til at du har betalt mer for boligen enn du ellers ville ha gjort. I så fall har du krav på prisavslag. 
 
Avhendingslovas § 3-3 regulerer eiendomskjøp hvor det er arealsvikt. Her heter det:
 
«Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.»

Her oppstilles det altså et krav om at arealet må være vesentlig mindre enn opplyst av selger før det foreligger en mangel, med mindre selger opptrådte særlig klanderverdig. Regelen er en lovfesting av tidligere praksis.
Etter ordlyden er bestemmelsen begrenset til «grunnareal (tomt)», det vil si areal utomhus, og får således - i alle fall direkte - ikke anvendelse for arealer innen et hus. Denne avgrensningen kommenteres i forarbeidene, Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 81 annen spalte:
«Men sjølv om §3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel.»

Også uten denne uttalelsen i forarbeidene er det for så vidt åpenbart at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel i forhold til §3-8 første ledd.  Spørsmålet er hvor mye som skal kreves av arealsvikt før det foreligger en mangel.

Tidligere kunne en viss romslighet i forhold til arealmålinger begrunnes med at målingene ofte var omtrentlige. Mest gjaldt dette for større landeiendommer. I dag er teknikken forbedret slik at målinger kan utføres langt mer nøyaktig. For boligarealer har målinger generelt kunnet gjøres mer nøyaktig, selv om teknikken også her har gjort målingene både sikrere og enklere. Men tidligere var mål av boliger beheftet med metodisk usikkerhet: om målene inkluderte yttervegger, om forskjellige boder og kott skulle medtas og så videre. Dette er nå vesentlig forbedret ved at målemetodene er definert i Norsk Standard 3940 og gitt ulike betegnelser, slik som bruttoareal og boligareal. Denne utviklingen medfører at det i dag er mindre grunn til å tillate særlig store avvik på grunn av usikkerhet. I forbindelse med salg av boliger er det videre grunn til å trekke frem den bruk som i dag gjøres av statistikker over og sammenligninger av boligpriser, som bygger på kvadratmeterpris ved salg. Dermed øker viktigheten av å ha pålitelige arealmålinger for boliger.

Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om.

Ut fra de kontrollmålinger som har vært utført i ditt tilfelle, så utgjør arealsvikten 26 kvm eller ca 18%  i forhold til det som er opplyst av selger og megler.

Etter min mening er det klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leilighetene har en mangel. Jeg tar selvsagt forbehold om at kontrollmålingen er korrekt.  (Du bør vurdere å få tatt enda en kontrollmåling.)

Med dette forbeholdet kan en altså slå fast at det foreligger en mangel etter avhendingslova §3-8 første ledd, og spørsmålet om du har rett på prisavslag avhenger da av bestemmelsens annet ledd. Det avgjørende er om en kan gå ut fra at den feilaktige opplysningen om boligarealet «har verka inn på avtala».

I teorien har det vært stilt opp tre tolkingsalternativer til dette kravet:

- Det kan forstås slik at opplysningen var en forutsetning for hele avtalen, slik at avtale ikke ville blitt inngått dersom korrekt informasjon var blitt gitt.

- Det kan alternativt forstås slik at ved korrekt opplysning ville avtalen blitt inngått på endrede vilkår.

- Endelig kan det oppfattes slik at opplysningen var et viktig element i beslutningsgrunnlaget for å inngå avtalen, uten et krav til konkret årsakssammenheng.

Ut fra dine opplysninger så vet jeg ikke om du ville betalt samme pris for huset dersom arealet hadde vært korrekt oppgitt, men jeg legger til grunn at du ikke ville lagt inn like høyt bud dersom du hadde visst at husets boareal bare var 120 kvm.

Videre er det et krav om årsakssammenheng mellom opplysningene om arealet og kjøpsmotivet.

Det er videre selger som har bevisbyrden for at avtalen ville vært inngått på samme vilkår med korrekt informasjon.

Som jeg har nevnt tidligere, er det utvilsomt slik at arealavviket i denne saken objektivt sett representerer en mangel etter avhendingslovens §3-8, første ledd. Jeg forutsetter at arealet hadde betydning for ditt kjøpsmotiv og størrelsen på ditt bud. Kravet til årsakssammenheng er dermed oppfylt. 
Min konklusjon blir dermed at arealavviket i denne saken representerer en mangel og at avviket har hatt innvirkning på avtalen.

Etter min mening har du helt klart krav på prisavslag.

Hvor stort prisavslag du har krav på, er vanskelig å si noe sikkert om.
 
Noen mener at det bare å regne ut kvadratmeterprisen for det man har betalt og så trekke av for de "manglende" kvadratmeter.
Norsk rettspraksis har vist en noe restriktiv holdning til en slik måte å beregne prisavslag på.
Dette har sammenheng med at man ”kjøper det man ser”.

I et tilfelle ble det konstatert at boarealet var 22 kvm mindre enn det som var opplyst i taksten og salgsoppgaven, noe som utgjorde et arealsvik på hele 19 %. Leiligheten kostet 670.000,-. Her kom retten til at et prisavslag på kr. 50.000,- var passende, dvs ca 7,4% reduksjon i prisen.

Her uttalte lagmannsretten:
Hvor mye kjøpesummen skal reduseres, vil måtte bero på et konkret skjønn der en rekke momenter vil kunne være av betydning.
Lagmannsretten er enig med de ankende parter i at det gir en viss veiledning å ta utgangspunkt i den kvadratmeterpris som fremkommer av taksten over eiendommen når tomteverdien holdes utenfor, men avslaget må være vesentlig mindre enn en prosentvis reduksjon som svarer til arealsviket. Meterprisen vil avta når en er utenfor boligens nødvendige kjerneareal. Lagmannsretten er etter en helhetsvurdering kommet til at prisavslaget passende kan settes til kr 50.000,-.

Avhendingslovens § 4-12 (1) gir uttrykk for at prisavslaget skal være forholdsmessig.  Kvadratprisen kan variere for forskjellige rom.  Bad og kjøkken er for eksempel mye dyrere pr. kvm enn stue og gang. Når prisavslaget skal beregnes tar man normalt utgangspunkt i at arealsvikten gjelder areal av billigste type. Dette kan ikke gjøres ved hjelp av noen utmålingsregler og rettspraksis har fastslått at prisavslag må fastsettes skjønnsmessig.

Konklusjon
Jeg foreslår at du skriver et brev til selger med kopi til megler.  Det kan være at det er eiendomsmegleren som er ansvarlig for feilen, hvis det er han somhar foretatt oppmålingen.
I brevet redegjør du for det som har skjedd.  Du bør legge ved taksten som du har fått laget og så skriver du at du mener at du er berettiget til et prisavslag.
Dersom du ikke når frem med dette så bør du kontakte en advokat som eventuelt kan hjelpe deg å få en dom for kravet.
Normalt vil du få dekket mesteparten av dine advokatutgifter via din hus - eller innboforsikring.
 
Med vennlig hilsen
Bjørn Stefanussen
Advokat



Spørsmål
Min arbeidsgiver har sagt meg opp fordi han mener at jeg ikke gjør en god nok jobb. Jeg har vært en del syk i det siste og jeg har mistanke om at det er dette som ligger bak oppsigelsen fordi han har aldri klaget på meg tidligere. Jeg har jobbet i bedriften i over to år og trivdes godt det første året.  Etter at jeg ble syk forandret sjefen seg veldig.
Hva kan jeg gjøre?

 
Svar
Reglene om oppsigelse finnes i arbeidsmiljølovens kapittel 15 og jeg siterer fra lovens §15-1:
"Drøfting før beslutning om oppsigelse. Før arbeidsgiver fatter beslutning om oppsigelse, skal spørsmålet så langt det er praktisk mulig drøftes med arbeidstaker og med arbeidstakers tillitsvalgte, med mindre arbeidstaker selv ikke ønsker det."

Innledningsvis vil jeg si at du har krav på en mer utfyllende og konkretisert begrunnelse for oppsigelsen. Denne skal være skriftlig, dersom du ønsker det.  En arbeidstaker kan ikke sies opp uten at det er saklig begrunnet i virksomhetens, arbeidsgivers eller arbeidstakers forhold.
Du har altså krav på et møte med arbeidsgiver før oppsigelsen blir sendt. Loven stiller strenge krav til de formelle krav til oppsigelser. Dersom arbeidsgiver ikke har fulgt de formelle kravene, kan retten fort komme til at oppsigelsen var usaklig, dersom saken tas til domstolsprøving.  
En oppsigelse er ikke uten videre ugyldig selv om formkravene ikke er fulgt, men det er et viktig moment i vurdering av om saklighetskravet er fulgt.
 
I dette tilfellet bør du kreve forhandlingsmøte med arbeidsgiver , jfr arbeidsmiljølovens §17-3 . I et slikt møte har du krav på å ha med deg en tillitsvalgt, eller eventuelt en advokat. Det oppleves ofte som vanskelig for en ansatt å kreve forhandlinger, men vi anbefaler alle som er uenige med arbeidsgiver eller usikker på om  lovens krav er fulgt, å gjøre det.  I et slikt møte kan man forhandle seg frem til en sluttkompensasjon eller arbeidsgiver trekker oppsigelsen tilbake fordi han innser at den er usaklig.  Man kan også få frem hva arbeidsgiver har vært misfornøyd med, og få ryddet opp i dette. 
 
Jeg vil også nevne  at man bør passe på at det er relativt korte frister til å gå til søksmål.  Tiden går fort og det  er viktig å oppsøke hjelp hos  fagforeningen, tillitsvalgte eller advokat dersom man er uenig med arbeidsgiver, eller eventuelt har mistanke om at formreglene for oppsigelse ikke er fulgt.   Dersom formreglene ikke er fulgt, gjelder ingen søksmålsfrist.  
 
I enkelte tilfelle kan du som arbeidstaker ha krav på erstatning fra arbeidsgiver ved usaklig oppsigelse.
 
Det viktigste er at du søker hjelp raskt dersom du er usikker. 
Du skal ikke være redd for å protestere mot oppsigelsen, dersom du er uenig med arbeidsgiver eller ikke forstår hvorfor du er oppsagt. 
 
 
For ordens skyld tar jeg med hvilke formkrav som gjelder ved oppsigelse, jfr arbeidsmiljølovens § 15-4:
•    Oppsigelse skal skje skriftlig.
•    Oppsigelse fra arbeidsgivers side skal leveres til arbeidstaker personlig eller sendes i rekommandert brev til arbeidstakers oppgitte adresse. Oppsigelsen skal anses for å ha funnet sted når den er kommet fram til arbeidstaker. Oppsigelsen skal inneholde opplysninger om
       a)    arbeidstakers rett til å kreve forhandling og reise søksmål, 
       b)    retten til å fortsette i stillingen
       c)    de frister som gjelder for å kreve forhandling, reise søksmål  og for å fortsette i stillingen,  og
       d)    hvem som er arbeidsgiver og rett saksøkt i en eventuell tvist.
•    Er oppsigelsen begrunnet i virksomhetens forhold, skal den også inneholde opplysninger om fortrinnsrett etter §14-2.
•    Dersom arbeidstaker krever det, skal arbeidsgiver oppgi de omstendigheter som påberopes som grunn for oppsigelsen. Arbeidstaker kan kreve å få opplysningene skriftlig.

Med vennlig hilsen
Bjørn Stefanussen
Advokat



Spørsmål
Hva er voldsoffererstatning?


Svar
Voldsoffererstatning er en erstatning fra staten til skadelidte eller etterlatte for personskade ved straffbar handling. Eksempler på dette kan være å bli slått ned på gaten, overfalt av kjent eller ukjent gjerningsmann, voldtekt, eller andre voldsliknende handlinger.  Ordningen omfatter også vold i hjemmet.

Hvem
Det er den som har blitt eller blir skadet ved en straffbar handling, som kan søke erstatning fra staten.  Dette gjelder handlinger som har preg av vold eller tvang, og er uavhengig om det foreligger dom i saken eller ikke.  Den skadede kan søke selv, eller ved hjelp av for eksempel bistandsadvokat. Den straffbare handling må imidlertid være anmeldt.

Hvordan
Søknad om erstatningen sendes til Kontoret for voldsoffererstatning.  Dette kan gjøres av den skadelidte selv, men i praksis skjer dette med bistand fra advokat.  Den som har blitt utsatt for vold, kan ha problemer med å redegjøre for seg, eller med å orke å søke på egen hånd.  Det kan da være tjenelig å la en advokat sørge for at søknaden blir fylt ut på best mulig måte slik at saken blir godt nok belyst. Utgifter i forbindelse med søknaden dekkes normalt av søkeren selv, men kan i mange tilfeller bli dekket av det offentlige.  Dette kan være tilfelle hvor advokatbistand har vært helt nødvendig, og hvor reglene om fri rettshjelp kommer til anvendelse.

Når
Det gis voldsoffererstatning til den som har blitt eller blir skadet av en forsettlig legemskrenkning eller annen straffbar handling som bærer preg av vold eller tvang.  Dette kan også gjelde voldtekt eller overfall.  Skaden kan både være av fysisk og/eller psykisk art, og er ikke avhengig av at gjerningsmannen er kjent.  Også dersom gjerningsmannen er død eller under 15 år, strafferettslig utilregnelig eller handlingen er straffri av andre lovlige grunner, kan man få erstatning.  Dette gjelder selv om saken blir henlagt, eller skadevolder blir frifunnet i en eventuell straffesak.

Erstatning kan gis uavhengig av om skadevolder har penger eller ikke.  Skadevolder blir heller ikke part i saken mellom søker og staten. 

Det betinges imidlertid at det foreligger en anmeldelse, eller at forholdet blir anmeldt. Anmeldelse må skje innen foreldelse etter foreldelseslovens regler.  Alminnelig foreldelsesfrist er tre år fra den dagen skadelidte burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden (og den ansvarlige).

For skadevoldende handlinger mot barn, gjelder egne regler som innebærer at foreldelse som hovedregel begynner når barnet blir myndig. Dette kan være aktuelt når en person har blitt seksuelt misbrukt som barn, og ingen på vegne av barnet har anmeldt eller sørget for barnets interesser på andre måter.  Foreldelsesreglene kan også være aktuelle der hvor skader ikke har vist seg før lang tid i etterkant av volden/tvangen.  Typisk kan dette være aktuelt ved psykiske senskader.


Hva kan erstattes?
Man kan få erstatning for:
1.    økonomisk tap
2.    mènerstatning
3.    oppreisning


Økonomisk tap
For skade for person skal erstatning dekke påløpte og fremtidig tap av inntekt.  Den skal også dekke de utgifter man har i forbindelse med skaden.  Denne kan typisk være utgifter til behandling eller diverse egenandeler, reiseutgifter.  Den skal også dekke eventuelle skader på klær og andre bruksting som har blitt skade under handlingen.  Dersom den skadelidte mottar trygde eller pensjonsytelser etc. gjøres det fradrag i erstatning for dette.

Mènerstatning
Dette gis dersom man har fått varig og betydelig skade som følge av den straffbare handling, og den medisinske invaliditetsgraden er 15% eller mer.  For en slik fastsettelse kreves spesialisterklæring.

Oppreisning
Dette er en engangserstatning som den skadelidte kan få dersom det finnes rimelig.
Størrelsen på erstatningen er, for skade etter straffbar handling voldt før1.7.2001 er øvre grense for samlet erstatningsutbetaling kr. 200 000,-, og for handlinger før 1.1.1994 er øvre grense kr. 150 000,-.


Annet
Det ytes ikke erstatning etter ovenstående regler for skader i forbindelse med ulykker som faller inn under bilansvarsloven eller skader etter behandling.
Dersom søkeren selv har medvirket til skaden, kan erstatning settes ned eller falle helt bort.

Dersom du har vært utsatt for vold, så er det viktig å kontakte lege for å få dokumentert skadens omfang.  Selv om gjerningsmannen er ukjent, så er det meget viktig å anmelde forholdet til politiet. En advokat vil som nevnt kunne hjelpe deg med å søke om erstatning. Tjener du under kr 235.000 og har ikke formue over kr. 100.000,- vil du få dekket størsteparten av dine utgifter til advokat.  

Med vennlig hilsen
Katharina Nagy
Advokat

Advokat Stefanussen MNA - Postboks 702 - 4666 Kristiansand Tlf 380 46 100